Hai presente quella sensazione di tranquillità quando pensi, “Ok, affitto per qualche giorno, incasso e pago una tassa semplice”? Nel 2026, sugli affitti brevi, quella tranquillità dipende meno da “quanto chiedi” e molto di più da “quanti immobili stai affittando” e da come li dichiari. E sì, è qui che molte persone inciampano.
Il punto chiave, non esiste un tetto unico al canone (ma esistono limiti veri)
Per gli affitti brevi (contratti fino a 30 giorni) non c’è un “prezzo massimo” nazionale che ti impedisca di applicare la cedolare secca. Puoi chiedere il canone che il mercato regge.
Il vero limite, quello che può cambiarti la vita fiscale, riguarda il numero di immobili che affitti in questa modalità: dal 2026 la soglia è più bassa e la regola è molto più netta.
Affitti brevi 2026, la regola dei 2 immobili (oltre, scatta l’impresa)
La cedolare secca sugli affitti brevi si applica solo se resti nel perimetro “privato”. Nel 2026, questo perimetro si chiude così:
- fino a 2 immobili complessivi, puoi usare la cedolare secca (con aliquote diverse)
- dal 3° immobile, scatta la presunzione di attività d’impresa, senza possibilità di “prova contraria”, con obbligo di partita IVA e gestione in regime IRPEF/commerciale, più adempimenti e spesso contributi INPS
È una di quelle regole che non ti chiedono se lo fai per hobby o per lavoro: guarda i numeri e decide lei.
Aliquote 2026, come funziona davvero la cedolare secca
La parte più “spiazzante” è che non c’è un’aliquota unica. Nel 2026, sugli affitti brevi:
- 21% sul primo immobile (quello che scegli tu in dichiarazione dei redditi)
- 26% sul secondo immobile
- dal terzo niente cedolare secca
E occhio: la cedolare secca si applica sull’intero canone, senza deduzioni forfettarie. Quindi quel 21% o 26% è secco, nel vero senso della parola.
| Numero immobili in affitto breve | Cedolare secca | Regime | Cosa comporta |
|---|---|---|---|
| 1° immobile | 21% | Privato | immobile “scelto” in dichiarazione |
| 2° immobile | 26% | Privato | tassazione più alta sul canone |
| Dal 3° | Non applicabile | Impresa | partita IVA, adempimenti, possibile INPS |
Se invece fai affitti “lunghi”, cambia tutto (e qui sì che esistono canoni massimi)
Quando il contratto supera i 30 giorni (ad esempio 3+2 o 4+4), entri nel mondo delle locazioni tradizionali. Qui:
- devi gestire la registrazione all’Agenzia delle Entrate
- puoi scegliere la cedolare secca con regole diverse
- con canone concordato l’aliquota può scendere al 10%, ma il canone è vincolato agli accordi territoriali, quindi esistono davvero limiti massimi di prezzo
In pratica, se la tua domanda è “quanto posso chiedere?”, la risposta cambia: negli affitti brevi non hai un tetto standard, nel concordato sì.
Requisiti e obblighi che ti evitano le sanzioni
Oltre a contare gli immobili, ci sono dettagli che fanno la differenza tra gestione pulita e grattacapi:
- Comunicazione alla Questura tramite Alloggiati Web per gli ospiti
- se affitti tramite intermediari, può esserci ritenuta e tracciamento dei pagamenti (tipico con piattaforme come Airbnb o Booking)
- la cedolare secca riguarda unità abitative in categorie A1-A11 (esclusa A10), e può includere anche le pertinenze
- in caso di contitolarità, ogni proprietario sceglie l’opzione in modo separato
Come scegliere “il primo immobile” e non pentirsene
Dato che il 21% vale solo sul primo immobile, conviene scegliere quello che ti rende di più, perché l’aliquota migliore si applica al canone più alto. Poi confronta sempre con la tua situazione IRPEF: se sei già in scaglioni elevati, la cedolare secca può essere un vantaggio enorme, se invece hai redditi bassi, il confronto va fatto con calma.
In sintesi, il “limite massimo” che conta davvero
Nel 2026 il limite che ti mette al riparo non è un prezzo, è una soglia: massimo 2 immobili in affitto breve con cedolare secca. Se resti entro questo confine, scegli bene l’immobile al 21%, rispetti gli obblighi e tracci tutto, la gestione diventa davvero lineare. Se lo superi, non è solo una tassa in più, è un cambio di vita fiscale.
